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Artigo publicado no jornal Folha da Mata, em 18 de abril de 2024.
A cidade de Viçosa cresce de várias maneiras. A mais visível é com a verticalização, por meio da proliferação de edifícios de sete a doze pavimentos, nos bairros centrais (Centro, Ramos, Clélia Bernardes, Fátima, Lourdes, Santa Clara) e a eles periféricos, com edifícios de quatro a sete pavimentos (Santo Antônio, João Braz, Silvestre, Bom Jesus, Vau-açu). Chama atenção pela quantidade de prédios. Uma pessoa desatenta dirá que Viçosa parece uma cidade mais populosa. Há muitas cidades com mais de duzentos mil habitantes com muito menos prédios. Outra forma de crescimento danoso, quase silenciosa, é a dispersão urbana, com a multiplicação de parcelamentos de terra isolados nas bordas da cidade; quase sempre com apenas um acesso a uma via (isso é um problema), com grandes vazios urbanos supervalorizados, deixados entre eles. Isso fica muito visível nos condomínios fechados (Acamari, Monteverde, Otávio Pacheco, Reserva Real, Caminho dos Lagos, Canto dos Sonhos etc.) e nos chacreamentos (Cantagalo, Cristais, Araújos, Retiro da Mata, Paraíso, Canela, Marreco, Chácaras Sauá etc.).
Um dos empreendimentos mais recentes é o Vale Real, um conjunto de 95 lotes grandes, próximo ao bairro Romão dos Reis, numa encosta que divide a umas centenas de metros, com Nova Viçosa e Bom Jesus. Há um aspecto em desacordo com a legislação municipal. A Lei nº 1469/2001, de Parcelamento do Solo do Município de Viçosa, deixa claro, no Art. 10, que “os lados dos quarteirões não podem ter extensão superior a 200 metros de testada de lotes contíguos. Há, no condomínio dois trechos de vias que infringem esta norma: um de 550 metros e outro de 370 metros. Outro ponto que chama atenção é que, do ponto de ônibus do Romão dos Reis até a portaria do condomínio, há um estreito e sinuoso trecho de 700 metros em terra. A mesma lei determina que a Prefeitura “não aprovará loteamento cuja realização exija a execução, por parte do poder público, de obras e serviços de infraestrutura, inclusive de vias de acesso nas áreas adjacentes, salvo se tais obras e serviços forem executados às custas, pelo loteador”. Vamos aguardar se isso realmente vai acontecer, pois há precedentes em que recai sobre o dinheiro público a execução dessas obras; e um deles foi o asfaltamento e a construção de calçadas na “Nova” P. H. Rolfs, uma região destinada apenas às classes de maior renda.
Não se pode negar que a verticalização excessiva sobrecarrega a infraestrutura (capacidade de suporte das redes de água, de esgotos e do sistema viário), impermeabiliza o solo gerando problemas de drenagem. Por outro lado, a dispersão excessiva impacta fortemente o meio ambiente com desmatamentos, amplos movimentos de terra; cria vazios urbanos valorizados, fomentando a especulação imobiliária. A dispersão também demanda o acesso aos serviços públicos (pavimentação, iluminação, coleta de lixo, transporte coletivo), quase sempre atendida para a população com mais alta renda. Esses dois fenômenos impossibilitam que nos bairros mais populosos de baixa renda tenham melhores condições de vida, pois ainda existem condições precaríssimas das vias e calçadas; do transporte coletivo; do atendimento de equipamentos de saúde, educação, assistência social, saneamento e lazer.
Viçosa fica cada vez mais desigual, injusta, insustentável ambiental e economicamente. Os pontos aqui levantados indicam que há uma ineficiência de planejamento urbano adequado e equilibrado para todos, e descuidos com a gestão do território, problemas esses que se agravam continuamente. Da forma como está, estamos cada vez mais longe de uma justa distribuição dos benefícios e dos ônus decorrentes do processo de urbanização, como estabelecido no Estatuto da Cidade.
Artigo publicado no jornal Folha da Mata, em 4 de fev. 2024.
Em 2012, a região dos Cristais, porção sudoeste de Viçosa, embora com características rurais, passou a ser objeto de interesse do setor da construção civil. A primeira medida urbanística foi tornar a região área urbana. Em seguida, veio a criação da Nova P. H. Rolfs, uma extensão da avenida que nasce na Praça do Rosário, atravessa o Campus da UFV, num trecho de 3,7 km e termina no trevo, onde se junta à rodovia BR 120, num novo trecho de 3,6 km. Essas medidas fizeram com que o metro quadrado das terras da região passasse de centavos para atuais a várias centenas de reais. Grande negócio, não?
Esse novo trecho gerou uma alteração na Lei de Uso do solo (1420/2000), como ZR3 e ZC. O único núcleo – os Cristais - com algumas residências existentes há décadas ficou de fora do zoneamento. A ZR3 - Zona Residencial 3 tem como características a predominância de uso residencial e restrição à verticalização, sendo permitido instalar indústrias de até médio porte ou do tipo toleradas. Tem o Coeficiente de Aproveitamento máximo de 1,5; permite uma Taxa de Ocupação máxima de 50%; exige uma Taxa de Permeabilização mínima de 30% e permite uma altura máxima de quatro pavimentos. A ZC- Zona Central tem como característica a predominância de uso misto, sendo permitido instalar indústrias de pequeno porte, não incômodas; permite uma Taxa de Ocupação máxima de 80%; exige uma Taxa de Permeabilização mínima de 10% e gabarito máximo de 10 pavimentos. Podemos questionar o porquê dessa região ser definida como Zona Central, já que está numa região periférica. Apesar desse zoneamento, o qual não permitiria condomínios fechados, já existe ao menos um, com várias casas, cujo zoneamento deveria ser ZR4 (exclusivo para residências unifamiliares).
As obras foram iniciadas depois de a Prefeitura ter aprovado um estudo de Impacto de Vizinhança a qual apenas exaltou vagamente as consequências previsíveis, tais como: impacto socioeconômico positivo para a região, a “mais próspera” da cidade, com o aumento do fluxo de veículos; valorização da área; criação de novos empregos e atendimento às necessidades da população (de alta renda). Observa-se na área alguns problemas: as faixas de rolamento são muito estreitas, podendo causar transtornos no trânsito com dois caminhões, por exemplo. As faixas deveriam ter ao menos um metro a mais cada. Não foi planejada a construção de uma ciclovia, como há no trecho da avenida no Campus; uma pena, uma oportunidade perdida. Assim como o asfaltamento, as calçadas largas foram construídas com recursos do município, ou seja, com dinheiro público. Para mim um recurso desperdiçado, pois ali circulam pouquíssimos pedestres, além do mais, com as futuras construções nos lotes, as calçadas certamente serão destruídas. Foi um recurso mal gasto, pois ainda há bairros populosos com muitas ruas sem pavimentação e calçadas.
Os empreendedores da região já iniciaram obras de grande estrutura, estão vendendo terrenos na faixa de R$320.000,00 a R$1.800.000,00 (é só procurar nas imobiliárias para confirmar essa informação). Represaram curso d’água e já anunciam a vinda de hospital, de escola e de grandes empreendimentos. Em resumo, a produção do espaço na região foi marcada pela transição rural-urbana, com ampla ajuda de recursos do município, com a incorporação de novas áreas à urbanização, com características para a ocupação de população de alta renda, enquanto enorme fração de bairros permanece com infraestrutura precária.
Todos os anos e, considerando o agravamento das condições meteorológicas, vêm tragédias anunciadas: temporais, enchentes, deslizamentos, prejuízos econômicos, mortes.
Muitas evitáveis.
A partir do Censo de 2022, um levantamento divulgado na mídia identificou Viçosa como a sexta cidade “mais vertical” do país e a primeira de Minas Gerais. Essa característica apontou que quase 41,6% da população local mora em apartamentos (31.724 pessoas), enquanto 56,59% habitam em casas (43.076 pessoas) e 1,6% em casas de vila ou condomínios (1.144 pessoas). O estudo não inclui prédios de uso institucional e comercial (escritórios, consultórios), normalmente verticalizados. Então, o que significa isso? Essas estatísticas revelam pontos positivos ou negativos?
Primeiramente, a verticalização é um processo sem volta e pode ser bom para as pessoas e para as cidades. É um processo que, se bem planejado e se seguir todas as regras do uso do solo, não gera problemas e atende a maioria da população. Sob o ponto de vista ambiental, uma maior densidade habitacional é positiva, pois concentra a população e evita uma dispersão horizontal em direção às áreas rurais, onde estão os mananciais, as matas e a produção agropastoril. Mais gente morando próximo significa otimização da infraestrutura de saneamento, de iluminação pública, do transporte coletivo, da localização do comércio e de postos de empregos; sem contar permite menores deslocamentos a pé. No entanto, a densificação deve ser bem planejada, de forma a não ultrapassar a capacidade de suporte da infraestrutura; lembrando que já estamos passando do limite nesta questão em Viçosa.
Podem-se destacar alguns aspectos prejudiciais da verticalização. Há um processo cíclico comum: o custo do solo é alto. Por ser alto, só compensa com a construção de muitas unidades residenciais; por permitir muitas unidades, o preço do solo aumenta. Isso expulsa muita gente para a periferia. A verticalização gera conflitos, como a perda da identidade cultural e o desaparecimento de bairros tradicionais. É necessário dosar essa capacidade de suporte, com uma densidade habitacional adequada. Uma vez ultrapassado esse equilíbrio, surgem problemas como congestionamento, poluição sonora e do ar; ilhas de calor e sombreamento; perda de ventilação e canalização de ventos. É necessário garantir que determinadas condições da via comportem acréscimo de população e suas necessidades de circulação e de transporte. É necessário prestar atenção na impermeabilização do solo e no destino das águas pluviais. Há leis para isso. Deverá haver, também, incentivos para a coleta de águas pluviais, mais áreas de jardins e quintais; hortas urbanas e jardins verticais.
Portanto, a verticalização pode ser um fator positivo, mas não é o único processo que ocorre nas nossas cidades. Simultaneamente ao adensamento em áreas mais centrais, há uma forte expansão horizontal em direção às áreas rurais, que vem desmatando, assoreando os cursos d’água, expulsando moradores para terras baratas e sem infraestrutura. Condomínios horizontais fechados e chacreamentos em áreas atraentes e valorizadas alteram o uso do solo rural para urbano.
As consequências de uma falta de controle e de fiscalização dessa expansão são o aumento insustentável da demanda por atendimento em infraestrutura, coleta de lixo, transporte público, policiamento, o aumento da necessidade de deslocamentos por automóvel etc. O grande desafio é promover a sustentabilidade das cidades. Com um planejamento adequado, aqui incluo, com vontade política, a verticalização, já que é inevitável, pode avançar com os devidos cuidados, a horizontalização precisa ser controlada.
