Artigo publicado no jornal Folha da Mata, Viçosa, em 17/09/2026
O mercado imobiliário brasileiro vive um período de valorização imobiliária acima da inflação, acumulando altas consecutivas nos últimos anos. No Brasil, em 2025, os preços residenciais subiram 6,52% (segunda maior alta em 11 anos) e, nos levantamentos recentes de 2026, a alta média nacional atinge 5,49% nos últimos 12 meses, superando o IPCA de 4,14%. Esse fenômeno pode ser chamado de “supervalorização”; contudo, não é uniforme nas nossas cidades.
Fora do eixo tradicional Rio-São Paulo, algumas cidades vêm apresentando picos de supervalorização (altas de dois dígitos) devido a fatores específicos, como a escassez territorial, em função de limitações geográficas da topografia, como é o caso da Zona da Mata mineira. A falta de terrenos para novas construções sufoca a oferta enquanto a demanda cresce, empurrando os preços para cima. Outro fator é o custo de construção, pois a alta nos preços de materiais e de mão de obra pressiona as construtoras. Em Minas Gerais, segundo o Sinduscon-MG, o Custo Unitário Básico (CUB) de edificações de até oito pavimentos, em junho de 2026, atingiu R$ 3.098,67 por metro quadrado.
Recentemente, segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), Vitória (ES) assumiu o posto de capital com o metro quadrado mais caro do país, superando praças tradicionalmente associadas ao alto luxo. Em Viçosa, podemos indicar três fatores que influenciam o alto preço dos imóveis, especialmente no entorno da UFV. Um deles é a população flutuante: a Universidade Federal de Viçosa atrai milhares de estudantes anualmente, mantendo alta a demanda por locação e compra de imóveis. Por exemplo, um estúdio de 14 m² é oferecido a R$ 280.000,00, e uma sala e quarto de 36 m², por R$ 394.000,00.
Outro fator é a concentração urbana: Viçosa se destaca nacionalmente (6º lugar) pela alta proporção de habitantes vivendo em apartamentos em relação ao tamanho da população. Por fim, há a expansão e a qualidade de vida: o avanço da cidade em rankings de desenvolvimento e qualidade de vida, como o Índice de Progresso Social (IPS Brasil), acaba por atrair novos investimentos residenciais. O mercado imobiliário traz novas roupagens, o que significa apartamentos do tipo estúdio ou de um quarto, com menos de 30 metros quadrados, que chegam a alcançar valores de venda de R$ 12.000,00 a R$ 20.000,00 o m², valores semelhantes aos de cidades bem maiores, como Juiz de Fora, ou aos de bairros de classe média em Belo Horizonte.
Há que se considerar outros três fenômenos urbanos comuns, como a retenção especulativa, que consiste em esperar que as melhorias públicas de infraestrutura (como transporte, asfalto e segurança) valorizem o patrimônio para posterior revenda ou incorporação, capturando um lucro massivo sem aplicar nenhuma melhoria direta.
Outro fenômeno é a regulação urbanística restritiva, na qual a lei de zoneamento limita o potencial construtivo de determinadas áreas centrais, mesmo que generosas, e cria uma escassez artificial de espaço urbano útil, onde há grande infraestrutura instalada. Adicionalmente, mais recentemente há a influência das plataformas de temporada, como o Airbnb, em que a oferta de locações de curtíssimo prazo ocupa imóveis que antes serviam ao mercado de locação residencial tradicional de longo prazo.
As consequências práticas disso provocam o aumento artificial dos preços, elevando o custo de venda e locação de forma não natural. Surge uma contradição diante do déficit habitacional, com situações paradoxais em que o número de imóveis residenciais desocupados ou ociosos supera numericamente o tamanho do déficit habitacional local. Por fim, há a expansão da malha urbana, com o consequente aumento do custo público: ao pular os “vazios urbanos” deixados pela especulação, a cidade cresce de forma espalhada. Isso exige investimentos estatais ineficientes para levar transporte, saneamento e energia a distâncias cada vez maiores.
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