“NOVA” P.H. ROLFS?

 Artigo publicado no jornal Folha da Mata, em 4 de fev. 2024.

Em 2012, a região dos Cristais, porção sudoeste de Viçosa, embora com características rurais, passou a ser objeto de interesse do setor da construção civil. A primeira medida urbanística foi tornar a região área urbana. Em seguida, veio a criação da Nova P. H. Rolfs, uma extensão da avenida que nasce na Praça do Rosário, atravessa o Campus da UFV, num trecho de 3,7 km e termina no trevo, onde se junta à rodovia BR 120, num novo trecho de 3,6 km. Essas medidas fizeram com que o metro quadrado das terras da região passasse de centavos para atuais a várias centenas de reais. Grande negócio, não?

Esse novo trecho gerou uma alteração na Lei de Uso do solo (1420/2000), como ZR3 e ZC. O único núcleo – os Cristais - com algumas residências existentes há décadas ficou de fora do zoneamento. A ZR3 - Zona Residencial 3 tem como características a predominância de uso residencial e restrição à verticalização, sendo permitido instalar indústrias de até médio porte ou do tipo toleradas. Tem o Coeficiente de Aproveitamento máximo de 1,5; permite uma Taxa de Ocupação máxima de 50%; exige uma Taxa de Permeabilização mínima de 30% e permite uma altura máxima de quatro pavimentos. A ZC- Zona Central tem como característica a predominância de uso misto, sendo permitido instalar indústrias de pequeno porte, não incômodas; permite uma Taxa de Ocupação máxima de 80%; exige uma Taxa de Permeabilização mínima de 10% e gabarito máximo de 10 pavimentos. Podemos questionar o porquê dessa região ser definida como Zona Central, já que está numa região periférica. Apesar desse zoneamento, o qual não permitiria condomínios fechados, já existe ao menos um, com várias casas, cujo zoneamento deveria ser ZR4 (exclusivo para residências unifamiliares).

As obras foram iniciadas depois de a Prefeitura ter aprovado um estudo de Impacto de Vizinhança a qual apenas exaltou vagamente as consequências previsíveis, tais como: impacto socioeconômico positivo para a região, a “mais próspera” da cidade, com o aumento do fluxo de veículos; valorização da área; criação de novos empregos e atendimento às necessidades da população (de alta renda). Observa-se na área alguns problemas: as faixas de rolamento são muito estreitas, podendo causar transtornos no trânsito com dois caminhões, por exemplo. As faixas deveriam ter ao menos um metro a mais cada. Não foi planejada a construção de uma ciclovia, como há no trecho da avenida no Campus; uma pena, uma oportunidade perdida. Assim como o asfaltamento, as calçadas largas foram construídas com recursos do município, ou seja, com dinheiro público. Para mim um recurso desperdiçado, pois ali circulam pouquíssimos pedestres, além do mais, com as futuras construções nos lotes, as calçadas certamente serão destruídas. Foi um recurso mal gasto, pois ainda há bairros populosos com muitas ruas sem pavimentação e calçadas. 

Os empreendedores da região já iniciaram obras de grande estrutura, estão vendendo terrenos na faixa de R$320.000,00 a R$1.800.000,00 (é só procurar nas imobiliárias para confirmar essa informação). Represaram curso d’água e já anunciam a vinda de hospital, de escola e de grandes empreendimentos. Em resumo, a produção do espaço na região foi marcada pela transição rural-urbana, com ampla ajuda de recursos do município, com a incorporação de novas áreas à urbanização, com características para a ocupação de população de alta renda, enquanto enorme fração de bairros permanece com infraestrutura precária.