A FUNÇÃO SOCIAL DA CIDADE

Texto publicado no jornal Tribuna Livre, ed. 1203, em 10/07/2014

A cidade é formada por ruas, lotes e praças. As ruas e praças são espaços públicos, os lotes, em sua grande maioria são propriedades particulares. Cada um desses componentes deve cumprir uma função social. A função social da propriedade é atender às necessidades de uma população. Um lote urbano deve ser ocupado para cumprir alguma demanda: ter nele uma casa, um prédio, uma escola, uma loja, um templo religioso, uma quadra esportiva, uma praça etc. Ocorre que, nas nossas cidades, há um percentual de lotes sem qualquer uso, vazio, sem cumprir sua função social. Esse percentual é significativo, mesmo que dele sejam excluídos alguns casos de pendências judiciais, dos proprietários que ainda não possuem recursos para construir ou de terrenos em locais pouco procurados. Ou seja, há muitos lotes em nossas cidades que estão apenas aguardando valorização. Isso se chama especulação imobiliária. Isso ocorre quando a administração permite que a cidade cresça em outras direções, mesmo que com menos infraestrutura, deixando esses vazios.

Há maneiras de fazer com que os vazios urbanos para fins especulativos sejam ocupados. Há instrumentos urbanísticos amparados pela Constituição Federal, pelo Estatuto da Cidade e pela legislação municipal. Mas todo instrumento urbanístico é, acima de tudo, instrumento da política urbana, que é dependente dos interesses políticos de quem comanda a cidade. E quem vem comandando a cidade não se interessa por medidas que possam comprometer suas fontes de votos, nem se interessa por ações de prazo maior que o seu mandato. Há uma regra, para corrigir o problema da especulação, que pode ser aplicada em três etapas. A primeira é o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, na qual ao proprietário é dado um prazo para dar uma função social a seu terreno ou a seu imóvel vazio. Então, o dono deverá parcelar seu terreno, construir em um lote vazio ou ocupar um imóvel subutilizado. Se não cumprir o prazo, passa a pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU - progressivo no tempo, ou seja, a cada ano o valor do IPTU cresce, enquanto o proprietário  não der uma função ao  seu imóvel.  Por último, o terreno pode ser desapropriado pelo Executivo, com o pagamento de títulos.

Caso o proprietário de um imóvel que não tenha recursos para dar uma função ao seu imóvel, há o instrumento do Consórcio Imobiliário, uma comunhão do interesse privado e do interesse público, com vistas à realização de um objetivo comum. O consórcio é a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.

As nossas cidades podem ter o problema dos vazios urbanos muito reduzidos. Jeito tem. Há, ao alcance de quem gere as cidades, como vimos, uma legislação democrática e moderna acompanhada de regras bem detalhadas. O Poder Público tem as ferramentas nas mãos para fazer uma política urbana voltada à dignidade da pessoa humana. Falta coragem política para aplicar, coisa rara em nossas cidades, mas muito necessária.